المفاهيم المختلفة لأنواع الصيانة التى تحتاجها المبانى السكنية

  1-  مقدمة :

الصيانة  لأي مبنى تعنى مجموعة التقنيات العلمية والإدارية التي تشمل  الإشراف التام  على المبنى بعد تنفيذه وطوال عمره الإفتراضى للحفاظ على مكوناته المعمارية والإنشائية والميكانيكية  وغيرها ...أو إعادة تأهيله مرة أخرى بحيث يكون صالحا للاستعمال ويؤدى وظائفه بشكل مرضى .

وحيث أن جميع المباني السكنية تتدهور بمرور الزمن لذلك كان لابد من عمل الصيانة الشاملة  لهذه المباني بكافة أنواعها لحمايتها من التدهور والتلف الذي يجعلها  غير صالحة للاستعمال  مع تهديد صحة وسلامة شاغليها  ، وهناك عوامل كثيرة تؤثر على متطلبات الصيانة كعمر المبنى ، وطريقة استخدامه ، واستعمالاته ، والشروط البيئية والبنائية ، ومستوى التشطيب ، والمتطلبات القانونية  ، ومواد البناء المستعملة ومستوى جودتها  قبل الإنشاء وبعدة ، ومستوى الصيانة المطلوبة للمبنى السكنى ، وتوفير الدعم والتمويل اللازم لها ] 10 [.

ويضاف إلى ذلك التكلفة الباهظة لمكونات أي مبنى سكنى مما يتطلب المحافظة عليها وصيانتها من جميع المؤثرات التي تؤدى إلى إنقاص عمرها الإفتراضى   .

ومن هنا كانت الحاجة الماسة للمعلومات الواضحة عن الصيانة الشاملة بأنواعها المختلفة  لمساعدة الملاك والمستأجرين والقائمين بأعمال الصيانة للحفاظ على مبانيهم ومنع الضرر والتلف عنها .

وتتم المحافظة على المبنى السكنى بإجراء الصيانة الصحيحة بمختلف أنواعها لكافة مكونات  المبنى وبدون استثناء لأي جزء فيه ] 2 [ .

والمشكلة تكمن في تجاهل أو تهميش أو إغفال أو تأجيل الصيانة بدافع تقليص مصروفاتها .

إن الهدف من الصيانة بأنواعها هو التقليل من الإنفاق المتوقع على المباني السكنية  من خلال معرفة وتحديد الصيانة المطلوبة لكل مبنى سكنى .

ومن هنا كان لابد من التعريف بالصيانة بكافة أنواعها لوضع أسس جديدة لنظام  إدارى متكامل مقترح لصيانة المنشآت السكنية بما يتلاءم ويواكب  المباني السكنية              المصرية  ، ومساهمة  من مديرية الإسكان بمحافظة القاهرة  في حل جانب من جوانب مشاكل الصيانة  المتعددة للمباني السكنية والقضاء على جذور هذه المشكلة من أساسها .

2 -  تعريفات عديدة  للصيانة     :

·   الصيانة : كلمة تعنى في قاموس اللغة الإنجليزية  المحافظة أو  العناية  بالشئ ، ويمكن القول أيضا بأنها العامل الذي يجنب  أي قصور أو تلف  بالشئ  ] 7 [ .

·       الصيانة : بمعناها الواسع تعنى إصلاح التلف الناتج عن الاستعمال   .

·   الصيانة  بالمفهوم الحديث :عبارة عن جهد إداري متكامل الوظائف من تخطيط وتنظيم ومتابعة ورقابة وحل لمشاكل طارئة ] 5 [ .

·   الصيانة : عبارة عن  مجموعة  الإجراءات  وسلسلة  العمليات المستمرة التي يجب   القيام بها بهدف وضع المبنى السكنى في وضع الاستعمال الدائم للعمل [2 [ .

3 - المفاهيم المختلفة  لأنواع الصيانة التى تحتاجها المبانى السكنية    :

هناك مفاهيم كثيرة  لأنواع الصيانة التى تحتاجها المبانى السكنية التى قد تخفى على الكثير من المهتمين بمجال البناء والتشييد والإسكان ، ومن هنا أستوجب التعريف بها  لوضعها بالنظام المقترح لصيانة المنشآت السكنية لأهمية ذلك  لجميع المبانى السكنية .

3-1  الصيانة البسيطة والمستمرةSipmle and Continuous Maintenance  ] 1[:

         وهى   تتم   من   خلال   التفتيش  اليومي  على حالة المبنى السكنى  والأعمال  التكميلية    الظاهرة   ، وتحتاج متخصص في مجال الصيانة ، وأحد  العمال  المتدربين  على  الأعمال       البسيطة  من  السباكة والنجارة والكهرباء وخلافه  والتي  يمكن  إصلاحها   دون الاحتياج     إلى مستوى أعلى من التعليم .

         وتشمل هذه النوعية من الصيانة الأعمال الآتية :

1.    أعمال السباكة البسيطة .

2.    أعمال النجارة البسيطة .

3.    أعمال الدهانات البسيطة .

4.    أعمال الكهرباء البسيطة .

5.    بعض الأعمال المتفرقة مثل زراعة الحدائق أو أحواض الزهور حول المبنى السكنى .

3-2  الصيانة الوقائية Preventive Maintenance  :

              ويقصد   بهذا   النوع   من  الصيانة  ,  العمل   على إنشاء   منشأ    يتميز  بالقوة   والمتانة   واستيفاء  متطلبات  الاستخدام  من جميع الجوانب  الإنشائية   والمعمارية   وغيرها , وذلك    بالدراسة  الدقيقة    للتربة    و التصميم    ذو   الكفاءة    و الدقة    العالية  و  اختيار  المواد     المطابقة   للمواصفات    القياسية   والمناسبة    لطبيعة    الاستعمال   والظروف    المناخية     المحيطة  ,   والتنفيذ     السليم    حسب   الأحوال    الفنية   مع   أخذ   إحتياطات    الحماية    في  الاعتبار[1 ].

             تعنى  الصيانة  الوقائية المرور الدوري على فترات زمنية مناسبة على  كافة عناصر المبنى     المدنية  والميكانيكية  والكهربائية ,  بهدف   الاكتشاف   المبكر  لأي  خلل ومعالجته قبل أن     يستفحل  خطره [11 ].

             ويعتمد    هذا   النوع   من  الصيانة  على طبيعة المبنى السكنى ,   وحساسيته  ,  وضغط   الاستخدام    عليه   ,   حيث    يركز   برنامج    الصيانة   الوقائية   على   مهام    الفحص  والتدقيق بصورة   أساسية  للتأكد من  سلامة  أجزاء  المنشأة وإمكانية استمرار  العمل   بها , وعدم وجود حاجة ملحة   لعمل صيانة شاملة   ( دورية ) [3 ].

            وتعنى  الصيانة الوقائية عمل نظام مجدول ومخطط  طوال العمر  الإفتراضى للمبنى  السكنى   كالفحص والتفتيش والتعديل والاختبار والإحلال [12 ]  .

            هي   مجموع وحسب  خطة  زمنية  موضوعة  تتم  من  قبل  مصممي ومنفذي المبنى أو من قبل مهندسي  ذو  الخبرة   القائمين    بالصيانة   لمعالجة  القصور   إن  وجد وتتم عمليات الصيانة  الوقائية  يوميا   وأسبوعيا  وشهريا   حيث   الفحص   الدوري  الظاهري وتغيير بعض الأجزاء لمكونات  المبنى   [2 ].

3 -3   الصيانة التنبؤية Predictive Maintence   :

     تعرف    الصيانة   التنبؤية   بأنها  عمليات  الفحص  أو  التفتيش  المصممة   لتقييم   حالة  المباني   السكنية ، والممكن التنبأ بمعدلات تدهورها أو مكوناتها [9] .

     وتساعد الصيانة  التنبؤية  على  تفادى  التصليحات  الشاملة الغير ضرورية  لجعل  المبنى  السكنى  بحالة جيدة [12] .

     وتنفذ أعمال الصيانة الممكن التنبؤ بها بشكل دوري  ومنتظم  والتى  تكون  ضرورية  لحفظ  أداء     المواد  والمكونات ، بالإضافة إلى أعمال الإصلاح والتبديل  بعد  أن  ينتهى  عمرها  الإفتراضى ،    وهى   بذلك   تكون   من   النوع   الذى  يعتمد  على التنبؤ  بالعمر  الافتراضي   للمواد والمكونات  المختلفة للمبنى [4] .

3-4    الصيانة الدورية Routine Maintenance   [3] :

        يعتبر   هذا   النوع  من  أعمال  الصيانة  أحد أهم   الدعائم   لبرامج  الصيانة  الرئيسية  المطلوب  إنجازها   حسب  طبيعة  المبنى  السكنى ،   حيث  يشتمل    هذا    البرنامج   على    أعمال  فحص  وصيانة  شاملة لكافة أجزاء المبنى  السكنى  بصفة  دورية ثابتة   زمنيا .

  3-5   الصيانة التصحيحية Corrective Maintenance  [2] :

      هي  مجموعة  العمليات  التي  تتم  لإصلاح  المبنى  السكنى  حسب    خطة    زمنية  موضوعة ،  ويتم  فيها  ذلك  من  قبل  مصممي  ومنفذي  المبنى أو من  قبل  المهندسين   ذو   الخبرة  القائمين   بالصيانة لتغيير مكونات المبنى  التالفة أو التى انتهى عمرها  الافتراضى ، وكذلك  إجراء  عمليات  الإصلاح على بعض مكونات المبنى بهدف إعادة إستعمالها مرة أخرى مثل إصلاح الجزء  المتآكل  أو المتشقق  أو التالف .

3- 6 الصيانة المرجئة Deferred Maintenance  :

     هى التى لا يتم عملها  وقت وجوبها أو متى كانت مجدولة ، ويتم   تجنبها أو  تأجيلها فيما بعد[6].

    هى موجودة ولا تفى بمتطلبات الإصلاح أو الصيانة الوقائية ، وتحدث   نتيجة    تأخير تسهيل  أهداف    إدارة  المشروعات  ،  ويتسبب  ذلك  فى إحداث  معوقات   للصيانة  على  المدى  القريب  مع  زيادة     الإنفاق على  المدى البعيد ،  وتتضمن الصيانة المرجئة مهام الصيانة   الوقائية الغير  مكتملة [8].

   أى   مشروع   يتم   من   خلاله   الصيانة   التنبؤية ، وايضا  الصيانة الاصلاحية  أوالصيانة  الوقائية     المخططة و التى لا يمكن القيام بها فى وقت قصير من الوقت [9].

والصيانة المرجئة هي  ضرورية  بالنسبة للمباني السكنية  ولكن أجلت بسبب قلة المصادر  [12].

3-7 الصيانة العامة General Maintenance  [12]   :

الصيانة العامة هى صيانة مكونات المبنى السكنى لإعادته لوضعه الأصلي أو للحفاظ علي كفاءته بصورة جيدة .

3-8 الصيانة الإسعافية أو الطارئة Emergency Maintenance [2]  :

هي   مجموعة    العمليات   التي   تتم   لإصلاح  المبنى  السكنى   نتيجة   لحدوث     تلف    مفاجئ يؤدى  إلى  عدم كفاءة عمل المبنى السكنى الغير مخطط لصيانته ، وعادة  يكون  سبب   هذا   التلف  الاستعمال   الخاطئ للمبنى  السكنى  أوعدم  تطبيق  الصيانة  الوقائية الصحيحة .

3-9 الصيانة العلاجية Treatment Maintenance  [11]  :

تعنى القيام بإصلاحات الخلل والعيوب التى تظهر فى عناصر المبنى ومكوناته .

3-10 الفحص Inspection  [6]  :

الفحص  المخطط  والمجدول  للمبنى  السكنى يهدف إلى  تحديد الاشتراطات المطلوبة  لكل بند  وتحقيق  معايير ومستويات  الصيانة  لكل بند .

3-11 الإصلاح Repair  [8] :

يقصد به تجديد أو ترميم  المنشأ السكنى أو مكوناته ليعمل بكفاءة  الغرض المصمم  من أجله  .